合作開發房地產當心“名不副實”

四種“名副其實”情況分別為：第一種：名為合作開發房地產合同，實為土地使用權轉讓合同?！督忉尅返诙臈l規定，“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”。這種名為合作開發房地產合同，實是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，是提供土地使用權方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故《解釋》對這種合同作為土地使用權轉讓合同予以認定和處理。根據筆者的經驗，其與一般的土地使用權轉讓合同在內容上可能有以下不同：一是“合作開發”的房地產不需要辦理土地使用權變更登記手續，即交由提供資金方進行房地產開發經營；二是提供土地使用權方除承擔交付土地義務外，還要承擔協助、配合提供資金方辦理房地產開發經營手續的義務，否則開發房地產可能無法順利進行。第二種：名為合作開發房地產合同，實為房屋買賣合同?！督忉尅返诙鍡l規定，“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同”。這種合同，實際上是提供資金方“以錢買房”，其中的“房”應為房屋（嚴格意義上來說是期房）所有權及其相應的國有土地使用權。這種合同與一般的房屋買賣合同在合同內容上可能有以下不同：一是所“買”房屋具有“度身定造”成分，即房屋的規劃設計方案一般須考慮提供資金方需求并須經其確認；二是所“買”房屋將來可能為自用，也可能自行銷售或委托提供土地使用權方代為銷售。這種合作開發對提供資金方的風險在于，其有可能分不到房。因此，提供資金方有必要對提供土地方提供的土地使用權進行監管，并在項目取得預售許可證或房地產權證后盡快辦理預告登記或變更登記手續。第三種：名為合作開發房地產合同，實為借款合同。

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